Главная » НЕДВИЖИМОСТЬ » «Мы заходим в достаточно сложное время». Что ждёт Воронежский рынок недвижимости в 2022 году

«Мы заходим в достаточно сложное время». Что ждёт Воронежский рынок недвижимости в 2022 году

Источник: Domostroyrf.ru

Источник фотографии

Портал ДОМОСТРОЙРФ.РУ пообщался с воронежскими риэлторами и застройщиками о дальнейшей судьбе регионального рынка недвижимости. В целом эксперты высказались единодушно — ожидать более выгодных условий приобретения жилья в 2022 году было бы ошибкой. Они также отметили, что своё развитие получат некоторые тренды и тенденции, наметившиеся ранее. Поэтому разговор о прогнозах на текущий год было бы целесообразнее начать с подведения итогов года 2021-го.

Цены и спрос

По словам специалиста Центра недвижимости и юридических услуг «Квадратный метр» Алексея Ковтуна, с 2020 года в стране шло снижение ипотечной ставки, что резко подогрело спрос на недвижимость.

— Весь 2021 год уровень спроса не менялся, — рассказывает он. — Параллельно с этим наблюдался значительный рост цен на строительные материалы. Пандемия и связанные с ней ограничения привели к тому, что многие рабочие из ближайших государств не смогли приехать на стройки. Темпы строительства снизились, себестоимость квадратных метров выросла, но спрос при этом не снижался.

Это привело к значительному увеличению стоимости жилья на первичном и вторичном рынке недвижимости. В среднем по Воронежу за год новостройки выросли в цене на 26%-30%. Однако, не стоит забывать, что рост цен на новостройки по всей стране продолжается уже в течение двух лет, напоминает президент Ассоциации «Эксперты Рынка Недвижимости Черноземья» Наталия Колесникова.

— Если брать период с января по декабрь 2021 года, то стоимость первичного жилья увеличились на 26%, — говорит она. — Рекордсменами стали квартиры-«студии» — они подорожали на 37%, при этом цена за квадратный метр в них выросла с 76400 до 104901 рублей. Цены на однокомнатные квартиры подскочили на 27,5%, двухкомнатные подорожали на 26%, трехкомнатные — на 15,5%, а 4-х комнатные — на 7,8%.Наибольший рост цен был зафиксирован в Центральном, Ленинском и Железнодорожном районах. При этом, показатели менялись равномерно в течение всего года.

Стоит отметить, что несмотря на рост цен, в 2021 году жители Воронежа и области приобрели куда больше недвижимости, чем годом ранее.

Так, по данным регионального Управления Росреестра, в минувшем году в Воронежской области было заключено 16547 договоров участия в долевом строительстве (ДДУ). Из них договоры на жилые помещения составили 91%, то есть 15122.

Любопытно, что общее количество ДДУ почти на 20% (13650) превысило показатели за аналогичный период 2020 года и находится ближе к уровню 2019-го. Напомним, что тогда наблюдался значительный рост заключения таких договоров перед переходом на счета эскроу.- Это может свидетельствовать о тенденции к стабилизации рынка первичного жилья, а также показывает высокую значимость роли ипотечных программ, прежде всего с государственной поддержкой, для текущего рынка недвижимости, — заключила глава Управления Росреестра по Воронежской области Елена Перегудова.

Предпочтения покупателей

Потребительский спрос 2021 года обозначил тренд на улучшение жилищных условий, который существует до сих пор — купить квартиру в настоящее время хотят 28% жителей города и области.

По словам Наталии Колесниковой, в минувшем году наибольшей популярностью в Воронежской области пользовались, студии и однокомнатные квартиры, на долю которых пришлось 62–64% от общего объема продаж. Как поясняет Алексей Ковтун, это связано с их доступностью.

— Молодые люди, которые приобретают первую недвижимость в своей жизни, скорее выбирают компактное и доступное жилье. Такое жилье предпочитают около половины покупателей. Около 30% выбирают двухкомнатные квартиры, а оставшиеся 20% распределяются между покупателями квартир с тремя и более комнатами, — подчёркивает специалист Центра недвижимости и юридических услуг «Квадратный метр».

При этом, отмечает Наталия Колесникова, 87% покупателей являются жителями Воронежа и области.

— Средний возраст покупателей от 25–35 лет, этим и объясняются их предпочтения: очень важна инфраструктура — все в доступности, при этом чаще стоит вопрос «двор без машин», отделка важна, но уже к качеству большие запросы, — рассказывает президент Ассоциации «Эксперты Рынка Недвижимости Черноземья». — С появлением жилых комплексов стали меняться предпочтения, стало важно и озеленение, и управляющая компания, школы и новые детские сады. Но приоритетными параметрами остаются цена/качество/сроки сдачи.

Несмотря на всё вышесказанное про студии и «однушки», по данным воронежской компании АО «СЗ «ДСК» люди стали чаще покупать двух- и трехкомнатные квартиры.

— Имелись периоды, когда их просто не было в продаже. Это порядка 52% от общего количества продаж. В то время как в более ранние годы за однокомнатными квартирами сохранялось абсолютное лидерство — до 80% продаж, — рассказали в ДСК

По словам застройщика, среди двух- и трехкомнатных квартир можно выделить тенденцию покупательского спроса на варианты с меньшей квадратурой. К примеру, если раньше покупатели 3-х комнатных квартир предпочитали площадь в 80–100 м², то в прошедшем году чаще покупали трешки 70–75 м². Исключение здесь — размер кухни: покупатели предпочитали крупногабаритные.

По-прежнему в 2021 году был высок процент сделок с использованием ипотечных средств — 78,5%. Особо востребованными были строительные позиции, наиболее близкие к сроку сдачи (менее года).

Инфляция и господдержка

Как отмечают в компании ДСК, в 2021 году был отмечен рост цен на квартиры во всех районах города. Тенденция продолжится и в 2022 году по целому ряду причин:

— стройматериалы, становятся дороже (рост на отдельные позиции составляет от 30 до 200%);
— дорожает стоимость выполнения работ, в том числе из-за дефицита иностранной рабочей силы;
— ипотечные программы все еще работают и «подогревают» спрос;
— пандемия побуждает людей стремиться к изоляции (переезду в собственное жилье) и к улучшению жилищных условий.

Ко всему вышеперечисленному Наталия Колесникова добавляет ещё два момента:

— ужесточение денежно-кредитной политики государства,
— повышение ключевой ставки.

Только официальная инфляция составляет 8,4%, и в зависимости от того, как она будет разгоняться в течение года, будет развиваться тот или иной сценарий.

— Цены, безусловно, будут расти, в пределах 9–12%, если инфляция останется на прежнем уровне, — говорит президент Ассоциации «Эксперты Рынка Недвижимости Черноземья». — Количество предложений качественных объектов при этом будет достаточным, а сроки строительства удлинятся с 1,5 до 3 лет. Что же касается господдержки, то её масштабов явно недостаточно в свете имеющихся у населения потребностей. Все эти параметры не ведут к падению цен на недвижимость, а только снижают и без того невысокую доступность жилья.

По мнению специалиста, количество сделок на вторичном рынке, скорее всего, уменьшится. Это произойдёт из-за роста ипотечной ставки. Здесь поведение цен будет зависеть также от уровня инфляции и количества предложений на рынке недвижимости.

— В 2022 году динамика рынка так же будет снижаться, и вернуть бывалый спрос смогут только солидные меры поддержки со стороны государства, — добавляет Алексей Ковтун.

В компании ДСК подчёркивают, что дополнительная финансовая нагрузка на покупателя может лечь и в виде увеличенной ипотечной ставки.

— В 2021 году ЦБ РФ поднял ключевую процентную ставку до 8,5%. По мнению экспертов, это не предел, и она может превысить 10% в 2022 году. Вслед за ключевой растут и банковские ипотечные ставки, — считает застройщик.

Так, ВТБ стал первым банком, поднявшим ставку по ипотеке до 10,3% годовых. Аналитики сходятся во мнении, что вскоре она перейдет к двузначным значениям и в других банках.

— Следовательно, ожидать более выгодных условий приобретения жилья в 2022 году было бы ошибкой, — резюмируют в ДСК. — Оптимальное время для покупки квартиры — когда у покупателя есть средства на первоначальный взнос.

По словам Наталии Колесниковой, уникальность 2022 года будет в том, что два процесса — рост цен на недвижимость и наличие спроса на неё — могут не зависеть друг от друга.

— Послужит ли недвижимость источником инвестирования или же способом сохранения денежных средств, будет определяться уровнем инфляции и господдержкой, — говорит специалист. — В общем, со всех сторон мы заходим в достаточно сложное время, где важно сохранять динамику принятия решения, но при этом рассматривать все внешние факторы на момент сделки.

Оставить комментарий

Ваш email нигде не будет показан. Обязательные для заполнения поля помечены *

*