Кто все это купит? Рынок дорогой недвижимости Екатеринбурга вырос в пять раз

  • admin
  • Комментариев нет
Кто все это купит? Рынок дорогой недвижимости Екатеринбурга вырос в пять раз
  • Фото: Кто все это купит? Рынок дорогой недвижимости Екатеринбурга вырос в пять раз

Премиальный сегмент недвижимости в Екатеринбурге за два года вырос в пять раз, отмечают эксперты.

Несмотря на увеличение предложения, по прогнозам аналитиков, цены на новостройки падать не будут. Однако в прошлом году наметился тренд на снижение стоимости дорогой «вторички». Почему так произошло и хватит ли больших кошельков покупателей на всех девелоперов, разбирается 66.ru.

До недавнего времени в сегменте элитной недвижимости Екатеринбурга было пустынно: по классификации, разработанной Уральской палатой недвижимости (УПН) и Гильдией управляющих и девелоперов, «элитным» мог по праву называть себя только клубный дом «Тихвин». Однако, как отмечает аналитик УПН Константин Октаев, сейчас на этот класс претендует еще три строящихся комплекса: «Ривьера», «Кандинский» и один из домов «Макаровского квартала». Эти дома будут готовы в 2018–2019 гг.

Управляющий партнер агентства «Кулиговская и партнеры» Павел Боровиков предлагает не ограничиваться «элитным жильем», подпадающим под классификацию УПН, а расширить рамки до «дорогой недвижимости» — так анализ верхушки рынка получится более полным.

Деньги хотят быть в центре

Основной критерий жилья премиум-класса — месторасположение, в один голос отмечают эксперты и застройщики. Для Екатеринбурга это однозначно центр, хотя его границы и трактуются по-разному.

Игорь Хренников, представитель компании «ВЕРТ-СТРОЙ» (ЖК «Гражданская, 11»), добавляет: девелоперы дорогих объектов часто стремятся построить не просто дом «в центре», а дом с какой-то изюминкой: «У некоторых жилых комплексов это архитектурные решения, у других — клубная система, предусматривающая для жильцов большой набор услуг. У третьих, как в нашем случае, это заманчивые виды на Екатеринбург-сити и акваторию городского пруда. «Видовые» квартиры, несмотря на то, что их цена выше, расходятся быстрее».

Одним из критериев «дорогой» недвижимости эксперты называют также и небольшое количество квартир — как на этаже, так и в доме. Для примера: в «Тихвине» всего 247 квартир, в «Ривьере» — 231 квартира, в ЖК «Гражданская, 11» — 74 квартиры.

«Дорогая» — это сколько?

По данным портала по выбору недвижимости «Инграфикон», в прошлом году средний ценник на «квадрат» в центральных новостройках Екатеринбурга был около 102 тыс. рублей. Уральская палата недвижимости называет вилку от 120 до 300 тыс. руб. за кв. м. Павел Боровиков считает, что ориентироваться только на цену за квадратный метр, когда речь идет о «дорогой» недвижимости в принципе, не совсем верно.

«Дорогая недвижимость — это не про цену, — считает он. — Комната в хрущевке может стоить 150 тыс. за квадратный метр: по цене вроде подходит, но по характеристикам нет. «Дорогая недвижимость» — это про определенный набор критериев, утвержденных в профессиональном сообществе. Допустим, бизнес-класс — это значит расположение в центре, определенный конструктив: монолитное или кирпичное домостроение, определенная высота потолка: от 2,8 м, наличие лифта, который спускается в паркинг, определенные типы планировок, определенный метраж. Так, в бизнес-классе по определению не может быть 30-метровых однокомнатных квартир».

По словам эксперта, к дорогой недвижимости в Екатеринбурге относятся объекты стоимостью от 12 млн руб. и выше.

«Элитный» покупатель стал считать квартплату

Основной тренд прошлого года — падение цен на вторичное жилье. «На новостройки цены стабильно держались, и даже был небольшой рост — 1–3%, а на вторичном рынке шло снижение. По некоторым объектам оно было очень существенным. Так, например, цена пентхауса в «Февральской революции» изменилась почти на 50%: с 90 млн рублей до 50 млн рублей», — рассказывает Павел Боровиков.

«Мы тоже заметили этот тренд, — подтверждает Игорь Хренников. — Действуя в соответствии с правилами рынка, мы скорректировали цены и теперь предлагаем квартиры в ЖК «Гражданская, 11» от 70 тыс. рублей за кв. метр».

Также, помимо тренда на снижение цены «вторички», эксперты выделяют еще один, который тоже наметился недавно: покупатели больше не гонятся за метрами, а считают деньги.

«Если раньше клиенты рассматривали объекты 150–250 кв. м, то сейчас стали более рациональны: чаще всего запросы поступают на квартиры до 150 кв. м. И если раньше вопрос, сколько платить за жилье в месяц, в принципе не стоял, то сейчас он если не первый, то точно второй в очереди», — говорит Боровиков.

«Вторичка» падает и будет падать

По словам аналитика УПН Константина Октаева, предпосылок для роста цен в премиальном сегменте нет, так как темпы продаж невелики, и строящиеся проекты начинают конкурировать друг с другом за покупателя. «В любом случае, в сегменте «элит» условия ценообразования индивидуальны вплоть до каждой отдельно взятой сделки. Продавцы готовы идти на уступки реальному покупателю в процессе переговоров», — отмечает он.

Игорь Хренников отмечает еще одну особенность. «При продаже элитной недвижимости мелочей нет, даже такие несущественные на первый взгляд моменты, как возможность организовать просмотр в любое удобное для покупателя время или возможность провести переговоры в комфортной обстановке, могут иметь важное значение»

Павел Боровиков считает, что на вторичном рынке цены, скорее всего, продолжат падать: причина именно в том, что строятся и заселяются новые дома, которые обладают иной совокупностью характеристик, чем прежние премиальные жилые комплексы: это свежие инженерные сети, современные материалы строительства и отделки, и просторные места общего пользования.

На кого рассчитывает рынок?

«Предложение в новых домах класса «бизнес» и «элит» к 2017 году практически иссякло, — поясняет Константин Октаев. — С возвращением объемов строительства в центр повысился и интерес застройщиков к этим сегментам. В городе начали строиться сразу несколько проектов бизнес- и элит-класса, в результате чего объем предложения на первичном рынке в этом сегменте вырос с 2016 г. по начало 2018 г. более чем в два раза, с 20 до 50 тыс. кв. м».

Павел Боровиков добавляет: по совокупности первичного и вторичного предложения рынок дорогой недвижимости Екатеринбурга за два года увеличился аж в пять раз: с 400 квартир до двух тысяч. При этом эксперты сходятся во мнении, что город такие объемы переварит — покупателей хватит на всех. Нынешние владельцы премиум-жилья переедут в новостройки, а их освободившиеся квартиры купят за счет дисконта на «вторичку» те, кто давно мечтал повысить статус своей жилплощади, считает Боровиков.

Игорь Хренников отмечает, что на вторичном рынке, действительно, стало заметно оживление: «По моим ощущениям, рынок дорогой недвижимости в 2014–2015 гг. находился в замороженном состоянии. Не могу говорить за всех, но, если судить по нашим продажам, прошлый год был неплохим. Причем наибольшим спросом пользовались двухкомнатные квартиры по 90 кв. метров. Этот год тоже начался хорошо: я настроен очень оптимистично».

Оцените эту запись:

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *